Was ist meine Immobilie wert? Wertermittlung verständlich erklärt

Online-Rechner liefern in dreißig Sekunden eine Zahl. Für eine Kaufentscheidung reicht das nicht: Sie kennen weder den Zustand des Dachs noch die Lärmbelastung der Straße. Hier steht, wie eine belastbare Wertermittlung wirklich funktioniert.

Die drei Verfahren

Vergleichswertverfahren – der Standard bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Grundlage sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise ähnlicher Objekte aus derselben Lage, bereinigt um Unterschiede in Baujahr, Fläche und Zustand.

Ertragswertverfahren – für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte. Gerechnet wird mit der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz.

Sachwertverfahren – für Objekte ohne Vergleichsmarkt. Hier werden Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zusammengerechnet.

Woher die Vergleichsdaten kommen

Verlässliche Vergleichspreise stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – also aus beurkundeten Verkäufen, nicht aus Angebotspreisen im Internet. Angebotspreise liegen regelmäßig über dem, was tatsächlich gezahlt wird. Dazu kommen der Bodenrichtwert für das Grundstück und die eigene Marktkenntnis: Welche Straße wird gerade nachgefragt, wo stehen Objekte lange leer?

Was der Online-Rechner nicht sieht

• Feuchtigkeit im Keller, Risse, Schwammbefall
• Zustand von Dach, Fenstern, Elektrik und Leitungen
• Lärm durch Straße, Bahn oder Gewerbe in der Nachbarschaft
• Zuschnitt und Belichtung der Räume
• Rechte Dritter im Grundbuch: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurecht
• Denkmalschutz und Auflagen zur Fassade

Genau diese Punkte entscheiden am Ende über fünfstellige Beträge – deshalb gehört zu jeder ernsthaften Bewertung ein Termin vor Ort.